褚中喜律师行政案例：通过撤销《房屋拆迁裁决书》获安置补偿

摘要

公开拍卖的房屋突然列为拆迁对象

制止强拆遭到拆迁方暴力殴打

市商业协会作为拆迁人于法无据

《房屋拆迁裁决书》被法院撤销

 围魏救赵策略促使补偿问题解决

案件导读

通过法院拍卖，买房作商业投资，原指望通过劳动获取更好的生活，谁料想,不仅合法拥有的房产被强行拆除，就连房子所占土地也被拍卖，还欠下一屁股债务。当事人通过媒体的记者朋友找到我，希望能助一臂之力。

接受委托后，从源头开始，就《房屋拆迁裁决书》的违法问题紧抓不放，诉至法院。开庭前一天入住酒店和第二天开庭后遇险，最终化险为夷。法院经过审理，将《拆迁拆迁裁决书》依法予以撤销。

房屋拆迁的基础不存在了，开发商只能妥协，最终与当事人达成房屋安置补偿协议，案件划上一个圆满的句号。这件十六年以前的案件，始终让我记忆犹新，问题的最终解决，来自不易。

欣喜买房  暗藏危机

2002年1月22日是个阴天，对大多数人来是说，这是个普通的星期二。但对胡天海两家人来说却是个毕生难忘的日子。因为就在当天，他终于拿到了某市东街城乡供销大楼两间三层房的房屋所有权证，两个星期前已经拿到为期四十年的土地使用权证。

至此他“两证”齐全，终于成为法律意义上的真正主人。担心了一年多的两家人终于放下心头大石，露出了舒心的笑容。

原来早在一年多前，也就是2000年12月，胡天海就已经在市法院主持下，与市百货公司破产清算组签订了买卖合同，购得了东街城乡供销大楼的这两处房产。

此处本为市政府破产还债的企业，政府为了“最大限度实现破产企业的资产变现”，推出了一系列优惠政策。不仅房价优惠，还免除契税，并负责办理“两证”。然而免契税的事情几经波折大费周章才搞定，但“两证”却迟迟没能办下来。

作为生意人，花了巨额投资在房产上，法律上得不到保障，内心总是不安。但出于对政府的信任，他只是苦苦等待。现在一桩心事了结，他便一心扑在了生意上。

平地风波  拆房受辱

2003年1月5日，胡天海如往日一样看报纸，一则消息如晴天霹雳，震得他半天反应不过来。脑海里只有一个声音：珍如生命的房子要被拆了!清醒过来，找来近期相关报纸。

他简直不能相信自己的眼睛，自己房子所在的土地居然已经被政府以拍卖的形式转卖给了省城一家公司，土地上的房子作为“老城区改造”的障碍，近期就要拆除!

他觉得更奇怪，怎么一年前法院刚拍卖，自己盼星星盼月亮，终于将房屋的土地证和房产证都办好，现在却要拆迁。前思后想，反复琢磨，觉得这是一个局，自己被框进来，成了“局”中人。

但他想，自己作为房产合法所有权人，不可能没有一个人来询问自己的意见！他不相信开发商会这样草率。然而不容他不相信，2003年3月15日，也就是消费者权益保护日这一天，市商业协会作为市政府指定的拆迁人，给他和其他业主送达了如下通知单：

通知单

按照市房管局2003年元月5日发布的拆迁公告，你的房产属于中心市场拆迁范围，经依法评估，你的房产价值为388008.00元，我们将在搬迁之日用现金一次性进行补偿，请你在2003年3月31日前自动搬迁。若有异议，请及时申请房屋拆迁管理部门裁决。若到时未搬迁，我们将申请法院依法强制拆迁。

     市商业协会

   2003年3月15日

看完通知，胡天海一阵头昏。自己买房装修改造，总投入不下七十万，现在正式营业还没有一年，还未回本。而这不知道哪来的评估居然把房产价值仅评为三十八万元，按此赔付，自己岂不是血本无归!

想到自己昼夜不分，劳心劳力，好不容易挣出的一点家产，可能就这样莫名其妙地没有了，这位硬朗的汉子，不由得泪水涟涟。但一想到还可以申请裁决，他又忙开了。

胡天海跑相关机构，找相关领导，想让“上面的人”听听自己这个合法业主的声音，但毫无效果。他买回一摞摞的法律书籍，跟相关机构论法，要求依法对房产进行产权置换，即旧房换新房，差价多退少补。但得到的回应仍是“不可能! ”

最终，通知上所说的“若有异议，请及时申请房屋拆迁管理部门裁决”成了一句没有任何实际意义的空话。

2003年5月31日上午，一边，胡天海还在同有关部门协商，另一边，拆迁已经开始。一帮不明来历的“混混”，不顾胡天海妻子还在房中，强行拆房。导致胡妻心脏病发。胡得知消息，赶回来论理，竟被冠以“阻碍拆迁”罪名，遭受了毒打，还被这帮“拆迁人”追赶了几百米远。

受辱的胡天海拨打了110，要求追査凶手。110赶到后竟以“来时现场未发现殴斗”为由，弃之不管。房拆平了，拆除下来的钢筋、砖瓦、屋顶等没有归还户主，而是被这帮“拆迁人”哄抢转卖给了他人。卖得钱款，不知所踪。没有一个人想到要给房主一声交代。

经历了一切，胡天海失去了对生活的希望，他屡次萌生轻生的念头，还准备跑到省城去上访申冤。胡的妻子受不了拆房的刺激，一听到别人提“房子”两个字，就泪流满面。

听说胡天海想去省城上访，一位政府工作人员威胁他：“你怎么不直接去联合国上访呢！这本级政府决定的事，谁干预也没有用！”

虽然事先已经了解了一定情况，但见到了胡天海夫妇二人，仍被他们脸上的那种凄苦的神色所震动。两位老实本分的生意人已经被这场“变故”磨去了太多生气。虽然他已经拿起了法律武器，想维护自己的权益，但面对公权力，他们仍显得脆弱无力。

调查取证  官躲民诉

为了全面了解情况，接受委托后，我赶到了市商业协会。结果，知道“详细情况”的余会长，“回老家”去了，而其他的人都自称“不了解情况”。一位干部模样的人跟律师多说了两句，就有人小声提醒他是“自找麻烦”。

下午，赶到市中心市场拆迁指挥部，找到了主要负责人，他是人大办公室副主任黄某。得知来了解拆迁情况，他顾左右而言他。一会说拆迁工作结束了，自己不了解情况，不便说。一会又说，自己现在负责的是其他项目，不管拆迁的事了。

这位黄副主任反复仔细地查看我的介绍信等证件，要求我按介绍信上写明的找“政府相关部门”了解情况。当我提醒他，拆迁指挥中心就是政府临时相关部门时，他谎称说自己是人大的。

最后，黄主任说不要打搅他“正常工作”，让我离开。而事实上，当我找到他办公室时，他正在一旁看别人打麻将。

临近下班，又来到市房产管理局。当得知我欲找负责拆迁工作的相关领导了情况时，一位中等身材、较胖、卷发的干部赶紧说负责人不在家，明显是敷衍和拒绝。

而令人感到好笑的是，他旁边的同事在他否认的同时已经用暗笑和肢体语言指明了他就是负责人。回到住处，十几人一下子围过了过来，着实吓了我一跳。一问，原来都是得知律师来办理此案，前来诉说不平的拆迁户。

经询问，这其中有子女双下岗的，有八旬耋耄老人，有独立赡养婆婆、抚养子女的中年妇女，有农民，这些人以前都是依靠门面来维持日常生计，贴补生活。

现在房没了，不知道以后该怎么办。问及他们既然不愿意拆迁，又有合法产权，为何最终还是妥协?都表示内心虽极不情愿，但拆迁办的人当时说“不同意拆，是行不通的，到时候叫法院强制执行，有你们吃的亏!”

大伙觉得胳膊拗不过大腿，只有让步了。一位侯陈房主哭诉“赔给我们的房款一套仅几万元，而开发商在原地方盖起来的新门面一套要卖几十万。原来的房子比现在的房还大，但赔款却连建好房屋的墙角都买不了。差距这么大，真是欺负人啊!”

他们拿出一份《房产评估报告》，开发商就是按此报告来对众户主进行赔付的。而事实上，这份报告不仅没有注册评估师签名、盖章，而且程序、内容皆不合法，根本不具有法律效力，属无效报告。

以这样的评估为标准进行补偿，其结果显然有误。抛开其他情节不谈，最初拍卖该宗土地时，由于产权、土地使用权仍为原户主所有，当地实际上并不具有此处土地的使用权。

一审法院  主持正义

公元前，魏国军队围赵国都城邯郸，双方战守年余，赵衰魏疲。这时，齐国应赵国的求救，派田忌为将，孙膑为军师，率兵八万救赵。攻击方向选在哪里？起初，田忌准备直趋邯郸。孙膑认为，要解开纷乱的丝线，不能用手强拉硬扯，要排解别人打架，不能直接参与去打。派兵解围，要避实就虚，击中要害。

他向田忌建议说：“此时魏国精锐部队都集中在邯郸，内部空虚，我们如带兵向魏国折都城大梁猛插进去，占据它的交通要道，袭击它空虚的地方，向魏国的国都大梁进军，它必然放下赵国回师自救。“齐军乘其疲惫，在预先选好的作战地区桂陵迎敌于归途，魏军大败，邯郸之围遂解。

这就是《孙子兵法》中著名的“围魏救赵”计策，我决定借用。在当时的拆迁中，一般是政府主导，开发商买单。房子虽然不是开发商直接拆的，但其往往是幕后主谋。而当事人又不能直接找开发商，这时就需要刺激拆迁办，倒逼开发商出来解决问题。

  《孙子兵法》中的这个作战技术对本案的解决，我相信会立竿见影。为此，代理当事人将作出《房屋拆迁裁决书》的市从房产局诉至市人民法院，如果该裁决书被撤销了，那强拆行为自然就违法了。

开庭那天，人特别多，既有拆迁办的，也有附近的拆迁户，市法院最大的第一号法庭被塞的满满的，几乎水泄不通，我根据事先拟定的大纲，即兴发表措施强硬、争锋相对的出庭意见。

庭审结束，又把法庭上的发言拟成如下简要的书面代理词，提交给了法庭：

一、市商业协会不具备拆迁人的主体资格

依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第三十四条之规定：“拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的单位”、“违反本条例规定，未取得《房屋拆迁许可证》，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已拆迁每平方米20元以上50元以下的罚款”。同时，《建设部关于印制颁发房屋拆迁许可证的通知》第四条规定：“《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。”

而本案中，被告未能依《最高人民法院关于执行<行政诉讼法>若干问题的解释》第二十六条“被告应当在收到起诉状副本之日起十日内提交答辩状，并提供作出具体行政行为时的证据、依据”之规定，向法庭提交市商业协会持有《房屋拆迁许可证》的证据。

质证过程中，本代理人对被告向法庭提交的所有证据发表了质证意见，其中并未见到《房屋拆迁许可证》。审判长也明确表示：“被告提供的证据中，未见到《房屋拆迁许可证》。被告在辩论过程最后匆忙补上的《房屋拆迁许可证》不具备行政诉讼规定的两种可以补充证据的特殊情况，因此，应视为被告举证不能。

另外，被告提交的《市人民政府办公室关于指定市商业协会为拆迁人的决定》不符合《建设部关于印制颁发拆迁许可证的通知》第三条规定的“由城市房屋拆迁主管部门颁发《房屋拆迁许可证》”的强制性规定，其不具备外部行政管理职能的政府内设办公室的指定行为没有任何法律依据，当属无效。

由此可见，市商业协会不是本案中所谓的“拆迁人”，其不具备拆迁的主体资格，而被告不依法审查“拆迁人”身份，荒唐以市商业协会为拆迁人作出“宜房裁字（2003）第1号”《房屋拆迁裁决书》，属滥用行政职权，该裁决不具备行政法律效力。

二、被告所确认的评估报告属无效报告

1.评估报告没有注册评估师签名和盖章。

众所周知，作为一份有效且有较强说服力的评估报告，注册评估师的签名、盖章是其必备的法定形式。

2.评估报告没有遵循法定程序

本案中，被告所确认的所谓程序适当的评价报告仅采用了一种评估方法，在评估过程中又没有采用三种以上的交易实例作为参考，显然评估程序违法。

3.将商业用地评为综合用地无法律依据

众所周知，不动产在我国采用的是登记主义，并没法律规定以实际使用而改变房产性质，依评估师和被告代理人的思维逻辑，“张三住了李四的房子，张三就获取产权”，这种思维方法未免滑稽。

4.评估内容违法

依《估价规范》第八条之规定，完整有效的评估报告内容必须包括：估价师申明、估价的假设和限制条件、估价技术报告、估价技术路线方法和测算过程、估价结果作出的理由等内容，而本案所涉评估报告遗漏了这些至关重要的法定内容。不但不列举具体计算过程，而且在估价报告后面没有任何附件。

三、原告合法财产所有权不容肆意损害

在开庭时，被告仅出示了一份市政府的请示报告，未能提供已收回国有土地使用权的具有法律效力的批复，这意味着在拍卖该宗土地时，该土地使用权仍属原告所有，拍卖行为是一种无处分权的无效法律行为，对此，《拍卖法》明确规定，委托拍卖人的拍卖的标的物必须是委托人享有处分权的财产。

另外，原告房产是依法购买所得，并已取得房屋所有权证和国有土地使用权证，依《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五、十九条之规定，依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

综上，被告作出的行政裁决行为没有事实和法律依据，其所确认的评估报告内容违法、评估程序不当、计算失误，属无效评估报告，理应依法撤销。请合议庭充分考虑上述代理意见。

开庭遇险 最终胜诉

那天，我和一群人从法庭出来，突然门口聚集许多身份不明的社会混混，感觉自己已被包围，一场冲突不可避免，凶多吉少。我灵机一动，快速将手提包递给了当事人的一个亲戚，其中一人狠狠地问我是不是律师时，我摇摇头：“我是来打官司要货款的。”

当这群混混转移视线，去问其他人“谁是律师时”？我沉着冷静地快速撤离，在确保安全的情况下，回头再看，一群人正气急败坏地踢着路边停放的小车。我冒了一身冷汗。

律师如果被打，派出所可能会依法处理，但打在身上的伤痛是摘不下的，律师受到攻击，确实不是什么光彩的事，只会让律师蒙羞。所以，在办理行政案件时，要特别注意自身安全。

其实开庭的前一天，在入住的酒店我就感觉不对劲，吃完饭回来，发现房间被动过，而酒店大堂有许多来历不明的人，我问前台服务员，她说不是住店的，我快速离开，让朋友帮我第二天退房。

事后我拟出了如下《律师出差入住酒店十点建议》：

1.在外地出差，一般不要和客户去案发现场，确有必要，单独秘密前往查勘。不宜在客户大量聚集时讨论案情，避免群体性情绪失控。律师观点一般只在办公室、听证会或法庭上发表。

2.尽量不要选择治安环境差、无消防或治安许可证的宾馆酒店。建议律师在县市出差时住三星级以上酒店，一、二城市治安因有保证，可以住快捷连锁酒店，为客户节约也是一种美德。

3.如果敲门者自称是执法机关另行检查，隔门让其出示行政执法证件。同时，将手机录音或视频打开，预防不测。被嫖娼、吸毒、赌博的案件已有发生。害人之心不可有，防人之心不可无。

4.入住酒店宾馆后，如有人敲门，必须先穿戴整齐，再隔门进行身份确认。如果自称是服务员，让其报出姓名，马上通过前台核实，或直接拒绝其打扫卫生。

5.如果必须住在案发地，又需频繁外出，建议用客户或其他身份证在宾馆酒店前台登记入住，不要让他人知道你的行踪，借用身份证只是一般性的行政违法行为，相比可能的被嫁祸或其他侵害，违法成本最低。

6.非特殊情况，不宜住在案发地宾馆酒店，提倡住在离法院最近的其他县市，第二天早起坐出租车抵达法院。也可事先与法官提前沟通，尽量安排下午开庭，上午抵达，开完庭就走人。

7.另行查房，眼睛余光盯住随行人员的一举一动和自己的行李物品，防止加塞违禁物品。另外，千万不要认为自己是律师而矫情，切不可硬碰硬，以柔克刚，否则吃亏的一定是律师自己。

8.出差一般宜同性相伴而行，住双人标间，相互可以照应。除特殊情况，不要男女混合出差。如果男女搭配出差，在房间讨论案情一定要把门敞开，最好去酒店公共区域。

9.开门后，要笑脸相迎，主动递上身份证或其他证件，倒茶倒水，还可递上名片，说不定以后还有合作机会。切不可跟执法人员宣传法律或摆事实讲道理，否则会被误解为挑衅，不要高估少数执法人员的素质。

10.如确需住在案发地，带上饮料、方便面等必需品，登记住宿后不再外出，出门就退房。必须外出，门上必须挂上请勿打扰标牌或做上只有自己才能识别的记号，防止不法分子趁机偷塞违禁物品再嫁祸。

这篇文章后来在网上疯传，许多记者也进行了转发，提醒新闻工作者在出差时也要像律师一样保护自己。据说，有些企业，在作职业培训时，把这篇文章作为案例，要求大家注意出差安全。

言归正传，继续回到本案，市法院经过审理，采纳了律师代理意见，依法作出如下行政判决，撤销市房管局作出的“房裁字（2003）第1号”《房屋拆迁裁决书》：

本院认为，被告市房产局具有向第三人市商业协会作出涉案《房屋拆迁裁决书》职权法律依据，其被告主体资格合法。第三人市商业协会向被告市房产局提出裁决申请，并提交了相关材料，被告本应依据相关规定，在受理裁决申请后，依法审核第三人市商业协会提交的证据是否真实、理由是否正当、资料是否齐备、依据是否充足、程序是否合法、送达是否及时。

结合现有证据，第三人市商业协会在向被告市房产局申请裁决时，提供的相关资料存在重大瑕疵，明显不符合作出《房屋拆迁裁决书》的基本条件。而被告市房产局不依法进行严格审核，属于认定事实不清，证据不足，程序有误。

综上，被告市房产局向第三人市商业协会作出《房屋拆迁裁决书》的具体行政行为认定事实的主要证据不足，事实不清，程序违法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销被告市房管局向第三人市商业协会作出的“房裁字（2003）第1号”《房屋拆迁裁决书》；

二、责令被告市房产局重新作出具体政行为。

一审诉讼费由被告市房产局承担。

市房管局的败诉，直接导致强拆行为全部违法，“围魏救赵”策略的运用，促使最终达成房屋安置补偿协议，当事人得到合理补偿。

后记

这个案子是我十六年前接触的房屋拆迁案件，那时候大多数行政机关的法治意识远没有现在的强，所以，在我展开相关工作的时候难免的会遭受来自当地机关的一些为难。入住酒店和开庭都遭到意外，好在成功脱险。

也是随着工作中和行政机关打得交道的时候越来越多，在工作中我也越来越谨慎。即使是现在，所里的律师出差参加庭审的时候，我也是嘱咐他们慎之又慎。

前段时间，山东某地因为拆迁，有当事人委托我们帮他们代理案子，他们的案子已经逐渐地接近尾声了。拆迁方也急了，利诱不成，直接煽动那些已经同意拆迁的村民去围堵前去开庭的律师，最终律师在庭审后直接通过特殊通道离开。

年初的时候，南方某省的一个诉讼，因为被告身份的敏感性，为了预防万一，我出差，是直接在临县住宿，开庭当天起早参加庭审。有人会问我，你觉得那些行政机关可恨么？我摇头失笑，大家同病相怜吧。就像有人觉得律师可恨一样，大家都是为了工作，将心比心罢了。

房地产的崛起和发展，给GDP带来效益我们是有目共睹的。只是，房地产发展的背后所带来的种种事端，不得不引起我们的深思。

近些年来，伴随着互联网发展的网络新媒体将全国各地越来越多的“隐秘”事件曝光在群众的视野当中，其中不乏这些暴力拆迁事件。面对违法拆迁行为，有受害群众头顶国旗、怀抱国徽来对抗暴力拆迁人员。而最终他们面对的，却是国徽等被践踏在地的结果。

有人说是行政机关不依法行政，也有人说是那些被拆迁户狮子大张口。无论孰是孰非，只要城市化进程还在继续，那么拆迁事宜仍会发生。这就需要行政机关要牢牢地抓紧“依法行政”这个工作原则，并且在实践中得以运用。

同样的，法律并不是给了任何人一把尚方宝剑让人高枕无忧。法律维护的是公平与正义，保护的是那些权利受到侵害的群体。有人借用媒体舆论的导向，威胁行政机关，抗拒法院执法，最终得到的，也只会是竹篮打水一场空。

过高和过低估计农民的觉悟都是不对的，都会犯主观主义的错误。农民的任何要求都支持，貌似占据道德制高点，实则无助于现实问题的解决，最终还会损害他们的根本利益。

依法行政是必须的，但一切机械照搬法律，同样会犯本本主义的错误。法律并非一用就灵，其中的问题很多，如所谓的“公共利益部门化，部门利益法律化”的问题；如精英治国模式下的立法者脱离实际、脱离民众的问题等等。有些观点虽然偏颇，但也不是没有一点道理的。