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因析产引发标的二亿的联合开发纠纷
信息来源: 发布时间:2016-11-25 浏览次数:0
                                          因析产引发标的二亿的联合开发纠纷

 

【导读提示】

浙江大福集团与银川海峡集团签订一份《联合开发合同》。约定:海峡集团将办公场地腾出,用于合作开发,大福集团出钱,建造西部商厦。因为海峡集团属于划拨土地,不能进行房产开发,大福集团只得另行通过出让方式取得国有土地使用权,独自完成开发。

西部商厦建成后投入运营,因招商成功,取得不错的经济效力。因为利益巨大,大福集团与海峡集团就西部商厦的房产分割发生争议。

海峡集团将大福集团给告上了法庭,要求履行合同,并主张西部商厦三分之二房产归其所有。官司经一、二审,直至最后打到最高人民法院。联合开发合同虽被判决无效,但却要将大厦三分之二给海峡集团。

【案件回放】

国家推行西部大开发战略,鼓励东部发达地区产业向中西部转移。浙江大福集团就是在这样的背景下,通过西部招商引资和政府引荐,从温州来到银川投资建设。

20011023日,温州市人民政府向银川市人民政府发函,提议在银川建设一座西部商厦,以形成“浙商”品牌效应,促进东西部交流,繁荣银川的地方经济。银川市政府觉得这个提议不错,全力给予支持。

银川市政府和原银川市纪委先后作出建设用地和立项批复,为大福集团投身西部建设一路开启绿灯。这让大福集团上下感觉振奋,决定在银川好好大干一场。

原本是皆大欢喜的高兴事儿,怎么就会闹上了法庭呢?这都源于大福集团的一个项目开发。大福集团从市政府那里拿到了项目审批,并与银川市国土局签订了土地出让合同,还缴纳了700多万的土地出让金。

在当地政府大力支持下,顺利取得立项、用地规划、房屋拆迁等行政许可。因项目建设需要进行拆迁,大福集团对拆迁地上所有的住宅房屋进行拆迁补偿或者出钱购买新房给予了安置,国有企业海峡集团也在其中。

海峡集团是企业,看见商机,就想着能不能做个投资。于是,海峡集团就和大福集团协商谈判,最终就海峡集团名下的国有划拨土地使用权开发利用达成一致,并于200243日签署了《联合开发合同》。

在合同中,大福集团和海峡集团约定,双方在该片土地上共同建设不低于1.2万平方米的建筑物。海峡集团以土地及地上的建筑物作为投入,大福集团承担项目建设的全部费用以及土地出让金及产权登记等费用;项目建设完成后,双方按照实际面积的1:2分配。

同时约定,海峡集团收取大福集团合同保证金200万和补偿费126万,如合同按约履行,海峡集团返还大福集团保证金,如果大福集团履行合同有一项或几项达不到合同要求,海峡集团可视情况部分或全部扣留保证金。

协议签署后,大福集团重新给海峡集团租赁了办公场所,并进行了项目开发。

200312月,西部商厦竣工。

20071月,大福集团办理房屋产权登记,西部商厦房产全部登记在大福集团名下。

海峡集团发现后,向大福集团提出异议,协商未果之后,海峡集团一纸《民事诉状》将大福集团起诉到银川中级法院。

请求判令:

1.履行联合开发合同,向海峡集团交付涉案项目7390.95平方米的房屋;

2.承担不履行联合开发合同的违约金200万元;

3.支付所欠房屋租金539万元;

4.支付逾期违约金300万元;

海峡集团主张的房屋,按银川当时市值为2亿。面对这起标的过亿的案件,银川市中级法院也很重视。

因我代理过许多的行政诉讼,大福集团董事长认为我很有个性,从银川飞到北京,在律师事务所和我见面,交流案情,希望我能代理此案。看过资料,我发现这个合同是无效的,因为根据司法解释的规定,联合开发合同中,如果双方都不具备房地产开发资质的,为无效合同。

另外,我也发现,本案名为联合开发,实为非法出让划拨土地使用权,这应是合同无效的最重要的理由。因为海峡集团在合同中只享用固定的分房权益,而不承担任何联合开发风险。

大福集团立即进行反诉,请求判令:

1.确认大福集团与海峡集团签订的《联合开发合同》无效;

2.要求海峡集团返还因合同无效收取的租赁保证金、补偿费、租金共计886万元。

【一审判决】

经过开庭审理,银川市中级法院作出如下一审判决:

法院认为:

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方不具备房地产开发经营资质的,应认定合同无效”之规定,原、被告于200243日签订的《联合开发合同》为无效合同。

被告反诉要求原告返还租赁保证金300万元、租金46万元的诉讼请求,因原、被告的《房屋租赁合同》与本案不属同一法律关系,本案不予调整。

被告反诉要求原告返还拆迁补偿费126万元,因原、被告双方已按合同及协议实际履行,且此项费用亦是当时双方真实意思表示,故其诉请不予支持。

依照《民法通则》第四条、《合同法》第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款、第十六条,《城市房地产管理法》第二十七条之规定,判决如下:

一、原被告于200243日签订的《联合开发合同》无效;

二、原告承担1660.18平方米的土地出让金118万元,此款原告于判决生效后30日内给付被告;

三、涉案项目中7390.95平方米房产为原告所有;

四、驳回原告其他诉讼请求;

五、驳回被告其他反诉请求。

【代理过程】

看到二审判决,我心里疑惑:第一,合同既然无效,那么以合同为基础的保证金为何避而不谈?第二,这么做背后的原因是什么?

在我和大福集团董事长见面时,我说出了这个疑问。

董事长是典型的浙商,率直,他啐了一声,一脸的愤恨,说道,“还能有什么!大福集团是外地企业,不就是地方保护主义呗。而海峡集团是国有企业,让他们退钱?吃回去的肉还有退回来的可能么!”

如果真是这样,那就可以解释通了。

牢骚归牢骚,不敢大意,很快拟出《民事上诉状》,向宁夏自治区高级法院提起上诉。

案件比较棘手的是大福集团和海峡集团之间的关系。如果能把海峡集团在西部大厦项目中的争议以“拆迁安置纠纷”给“摘除出去”,那么这个案子是不是就会有所转机?

我反复思索着如何确定反击,在经过反复的推敲之后,最终确定了“出其不意攻其不备”的代理思路。

宁夏自治区高级法院的二审如期进行,庭审中,海峡集团除认可合同无效外,仍坚持自己的前期观点不放松。

海峡集团说道:“我公司是直属于宁夏自治区某某厅的国有企业,与大福集团签订《联合开发合同》用以出资的土地使用权属于国有资产。大福集团在合同中获取了巨大的经济利益之后,又辩称土地使用权是出让取得,严重背离了诚信原则。

在目前经济环境及企业经济效益不景气的情况下,本案的审理结果直接关系到国有资产是否流失及社会和谐稳定问题。”

瞧,连“威胁”都使用上了,“国有资产流失”这顶大帽子扣下来,任谁都不敢轻易地接茬。

但是,经过了一些风浪的我怎么可能轻易退缩。我反驳道:“审判长、审判员,海峡集团所持有的批复文件并不能证明是政府给其和大福集团联合开发的批文。我认为,这是海峡集团对划拨土地性质和司法解释理解的错误。

《城市房地产开发经营管理条例》第十二条有明确规定:‘城市房地产开发用地应当以出让方式取得,但是,法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。’

《城市房地产管理法》第三十九条对以划拨方式取得的土地使用权进行转让作了限制性规定。主要体现在三方面:

1.划拨土地使用权进入市场,必须报有批准权的人民政府审批;

2.应由受让方办理土地使用权出让手续,并依规定缴纳土地使用权出让金;

3.经有批准权的人民政府批准,可以不办出让手续,但应缴纳转让房地产收益中的土地收益或者作其他处理。

西部商厦土地的取得通过了挂牌、出价等一级土地市场的所有程序,属独自依法取得,和海峡集团无关。”

一听我提到土地出让金等事项,海峡集团避而不谈,转说其他。

他们说道:“现我公司起诉及大福集团反诉均以联合开发合同无效为基础。我公司在诉讼中的诉请及处理意见是:认可合同无效。依法律规定,大福集团依据无效合同取得的我公司土地使用权应依法返还给我公司所有,我公司就所建房屋对大福集团建造时的全部投入进行补偿,并可以考虑房屋增值部分。

但我公司考虑到,如果按照合同无效的法律规定来处理本案,则由于本案争议标的数额巨大,返还土地及房屋产生的利益变动较大,可能带来不稳定因素,并影响社会安定,基于现状实现起来也有困难。

因此,综合以上因素,我公司在保障国有资产不流失的前提下,可以接受返还我公司所建项目三分之二产权,纵向立体分割包括地上和地下房产。以早日实现定分止争、维护社会稳定、维护法律严肃性、维护司法公正、保障国有资产不被流失之愿望!”

海峡集团长篇大论想说什么?不就是这几点:第一,基于现状,不可能回到合同签订前的状态;第二,我们不想赔钱;第三,我们拿不出钱;第四,我们都各自退让一步;第五,法官你看着办吧,国有资产流失这可不是小事。

我向法官强调说:“审判长、审判员,我需要申明几点:

第一,由于双方之间的《联合开发合同》无效,海峡集团和大福集团之间的纠纷可定性为拆迁补偿安置,属另一法律关系。海峡集团可以就房屋拆迁的补偿问题另行起诉,而不能意图通过‘合同违约之诉’来解决房屋拆迁问题。

第二,本案不存在履行的问题。履行、违约等均是针对有效合同的法律术语,如果合同无效,也就不存在合同履行或违约的问题,这是基本的法律常识。

第三,涉案地片区的旧城改造早已被政府下文,拆除已成定局。大福集团已取得拆迁资格,海峡集团的房屋属于被拆迁范围,也就是说,即使没有所谓的联合发开发,海峡集团的办公场地仍旧会照拆不误!”

【法院判决】

宁夏回族自治区高级人民法院并未采纳我的代理意见,依旧维持原判,作出如下二审判决。

本院认为:

本案双方当事人签订的《联合开发合同》、《联合开发合同的补充合同》虽然无效,但是协议内容是双方的真实意思表示,并且在协议签订后,双方均按照协议内容履行了各自的主要权利和义务。

首先,双方签订的《联合开发合同》及《联合开发合同的补充合同》第二条投资方式中明确约定:“甲方(海峡集团公司)以现占有的土地及其地面上的建筑物作为投入,乙方(大福集团)承担该项目建设的全部费用为投资,共同联合开发。”按照该条款的约定,海峡集团将9.2亩土地及地上建筑物投入联合开发项目中,已经完全履行了自己的合同义务。

大福集团为了履行自己的合同义务,先后向海峡集团缴纳补偿费126万元,保证金100万元,并安置了拆迁户等。另外,大福集团还办理了“西部商厦”建设的立项、规划、土地转让等一系列手续,缴纳了土地使用权出让金。

其次,西部商厦建成后,大福集团与海峡集团又签订了《房屋租赁合同》,双方自愿将海峡集团分得的西部商厦房产租赁给大福集团,大福集团先后向海峡集团交纳保证金300万元,房屋租金460万元。

第三,双方的联合开发行为得到了政府有关部门的同意和认可。银川市政府先后为大福集团下达了项目建设批复、基建投资计划通知,办理了土地出让等相关手续。尤其是在西部商厦建成后,政府部门为该房产办理了房产证和土地使用权证,使其合法化。

第四,大福集团和海峡集团在签订和履行《联合开发合同》乃至《房屋租赁合同》过程中,双方对协议所约定的内容自始至终没有提出过任何异议,并且认真履行了各自的权利和义务,大福集团也没有提出过由于“退红线”和“过街天桥”占地,西部商厦建筑并未占有海峡集团出资土地的问题。上述事实可以证明双方签订的《联合开发合同》已经履行完毕,而且双方在此之前并没有形成纠纷。

本案纠纷形成的主要原因是西部商厦建成后,双方按照《联合开发合同》的约定对西部商厦的房产进行分割,签订了《关于分割土地使用权的协议》,并且由银川市房地产测绘中心出具了《房地产测绘报告》,海峡集团分割面积为西部商厦地下11226.78平方米,地上156164.17平方米房屋产权,海峡集团办理房产证时,发现大福集团将西部商厦全部房屋产权登记在了该公司名下,才导致纠纷成诉。

综合以上分析认定,结合本案的实际情况,根据诚实信用和尊重当事人意思自治的原则,本案双方当事人在进行民事活动时应该以诚相待,不为欺诈行为;同时要讲求信誉,恪守诺言,不但要享受权利,分享利益,而且要严格履行自己应该承担的义务,不得擅自毁约。

因此,原审法院认定“双方的联合开发行为已实际履行完毕”,并按照双方当事人的约定分割房产、承担责任的处理结果并无不当,本院应予以维持。

大福集团的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据,本院不予支持。根据《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

【最高法院一锤定音】

大福集团继续委托我向最高人民法院申请再审,最高人民法院在审理时,我提出了如下代理意见:

一、本案应按无效土地使用权转让合同纠纷处理

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定:“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”

合同纠纷中,合同的性质决定案件的性质,案件的性质决定法律的适用,合同的正确定性是本案公正处理的前提和基础。根据《联合开发合同》实际内容,此案应定性为“土地使用权转让合同纠纷”。

理由如下:1.《联合开发合同》中没有关于共同经营的约定;2.海峡集团只享受分房的权利而不承担任何亏损风险;3.涉案土地并非以出让取得的“净地”。    

因此,合同名称虽为联合开发合同,实属土地使用权转让性质,原审按“无效联合开发合同纠纷”来判给海峡集团房产属定性不当,导致判决不公。

二、补充协议因违反了法律强制性规定一并无效

如前所述,海峡集团用划拨土地作为投资签订《联合开发合同》,实为非法转让划拨土地,其行为违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得任意转让、出租、抵押”之强制性规定。

最高人民法院在处理辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷案时也认为,辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司签订的联合开发协议中约定的土地使用权系辽宁盛大房地产开发公司划拨取得,违反了法律规定,该协议应当认定无效。

主合同无效,从合同也当属并无效。根据《合同法》及司法实践,合同分为主合同与从合同。主合同被宣告无效,由主合同派生出来的从合同也一并无效。

三、认定合同无效又判令按无效合同执行于法无据

《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。”

无效合同自订立之时起就不具有法律约束力,以后也不可能转化为有效合同。由无效合同所派生的从合同也当属无效,法律后果也是返还因该无效合同取得的财产。

如前所述,作为主合同的《联合开发合同》已被法院依法确认无效,作为从合同的《房屋租赁合同》、《分割国有土地使用权的协议》当然就失去了合法存在的基础,同属无效。一方因无效合同取得财产应归还给对方,但本案划拨土地并非海峡集团的财产,属银川市国土局,不存在向海峡集团返还的问题。

依据《合同法》第五十八条的规定,海峡集团依据无效合同取得的126万拆迁补偿费、300万元租赁保证金、460万元租金理应依法退还给大福集团。

四、西部商厦属与海峡集团无关的自建项目

1.立项依据是温州、银川两市战略决策。

20011023日,温州市政府向银川市政府发函,提议在银川市建设一座西部商厦,打造“浙商”品牌,以形成规模效应,促进和繁荣银川市经济。

2.西部商厦是独立申报成功的。

大福集团凭借温州市政府的公函,依法独自向原银川市纪委递交《立项报告》。银川市计委的两份批复文件,证实西部商厦是独立申报并得到批复的自建项目。

3.西部商厦的项目用地属出让取得。

2002913日,银川市政府作出《关于西部商厦项目用地的批复》。该文件针对的是大福集团,和海峡集团无关。

4.西部商厦完全是自筹资金。

大量的证据证实西部商厦属自建项目,大福集团全额投资,包括土地权出让金、拆迁安置费等,并依法取得房屋权属证书。属于海峡集团无关的自建项目。

五、双方之间属可另案起诉的拆迁补偿法律关系

1.大福集团对包括海峡集团办公危楼在内的建筑物实施拆迁,依法取得了政府许可。《房屋拆迁许可证》确定了具体的地址和四至。

2.大福集团已为实施拆迁支付了合理对价。大福集团为拆迁海峡集团9.2亩划拨土地上的附属物,支付的拆迁补偿款近2400万元,而海峡集团的办公危楼仅1800.19平方米,占地也只有644.65平方米。

3.西部商厦并没有占用海峡集团办公危楼坐落范围内的土地。大福集团在原审中提供的证明材料,可一目了然看出,海峡集团办公危楼所占土地没有被西部商厦建筑物所占用。

4.西部商厦占地由两部分组成,并非仅海峡集团。通过双方提供的证据明显看出,西部商厦的计划用地为15亩,除包含住户在内的共计9.2亩的划拨土地外,还有另外一个村的6.4亩土地。大福集团不可能把投入大量资金拆迁别人土地所建的房屋按12的比例分配给海峡集团。

5.原判支持海峡集团7390.95平方米房屋违反了公平和等价有偿的基本原则。公平和等价有偿是一切经济活动中民事主体应当遵循的基本原则。本案中,海峡集团的办公危楼仅180019平方米,原审却判出7390.95平方米的房产,明显背离价值规律,于法相悖。

综上,原判除认定合同无效正确外,对其他的事实认定不清,适用法律不当,导致判决明显不公。应依法再审并改判。

请最高人民法院特别注意:大福集团作为响应“西部大开发”号召从温州来到银川投资的企业,建成的西部商厦已被温州市政府作为东西部合作的典范受到高度关注、大力宣传和多次示范性考察。

对本地而言,西部商厦已成为银川市就业和纳税大户,开业5年来,直接解决了3400余户的吃饭问题。尤为重要的是西部商厦的建成,已成为东西部加强合作、共同发展的典范。

原审错判如不予及时纠正,不但不利于社会的和谐稳定,而且极有可能挫伤东部投资人参与“西部大开发”的投资热情和积极性。请在再审审查时慎之再慎。

认为自己的观点有事实和法律依据作为支撑,自信地以为会得到最高人民法院支持。3个月后,最高人民法院通知我去拿《民事裁定书》,打开一看,没想到结果是“驳回再审申请”,我只能用“无语”二字来表达自己当时的心情。

   【感想】

此案之后,我因其他案件经常出差去银川,每次路过位于市中心的西部商厦,都五味杂陈。

我至今都不明白,国有企业何以有如此通天的“能量”。私营企业解决了社会的大量就业,也是纳税的生力军,他们的权益该由谁来保护?

这个案件,如果放在今日,《联合开发合同》仍旧会被判决无效,但涉案的财产我想不会被算成一笔“糊涂账”。因为案件的疑点仍有许多:

1.既然合同无效,那么保证金是不是应该退还?

2.判决海峡集团承担名下的土地出让金,那么这是在肯定“土地出让给大福集团了”还是说否定“海峡集团的土地资产存在”?

3.这地难道不是海峡集团的么?如果是,那么海峡集团怎么还要承担这块地的土地出让金?

4.以联合开发合同为基础的产权纠纷以及以涉案纠纷的产权为基础的租赁合同,其效力又如何确定?

这些疑点,都未得到有效解决。

我也在网上看到,有许多的法律专家在评述此案,作为法律工作中的参考。

在一些公司纠纷案件中,法官喜欢用“民法”的思维来审理商事案件,而现今,随着经济活动的日益频繁,虽然法院并没有明着成立“经济庭”或“商事审判庭”,但在审理公司案件中,会有专门的民事法庭和法官。

因为法院已经意识到,审理民事纠纷的法官并不适合审理商事纠纷。为什么?因为商法中的大部分立法本意与民法有相冲突的地方。民法讲究“公平”,商法信奉“意思自治”和“商人利益”。

商人作为社会中非弱势群体的存在,具有高度的注意义务。这是和民法中的区别之一。

而在大福集团和海峡集团的这个案件纠纷中,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定:“合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。”

根据上述规定,虽然大福集团和海峡集团均无房地产开发经营资质将导致合作开发合同无效。但在我看来,更为重要的是海峡集团在联合开发中,只享有固定的分房的权益,而不承担经营风险,实为非法转让划拨土地使用,这应是导致合同无效的重要理由。

庆幸的是在法制建设日益完善的今天,国家的法治体系不断完善,更加注重法律与实践的结合,不断地改善法律体系。前段时间修改的民法典草案,我大致浏览过它的内容,其中有许多部分,都是对以往民法中陈旧条款的改善,并且也加大了商法思维的运用。

我也更加深信,法治社会的明天,一定会是更加辉煌。

 

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