【案件导读】

通过法院拍卖，买房作商业投资，原指望通过劳动获取更好的生活，谁料想,不仅合法拥有的房产被强行拆除，就连房子所用土地也被拍卖，还欠下一屁股债务。

当事人通过媒体的记者朋友找到我，希望能助一臂之力。

接受委托后，我从源头开始，就《房屋拆迁裁决书》的违法问题紧抓不放，诉至法院。经过审理，对该拆迁裁决依法予以撤销。

房屋拆迁的基础不存在了，开发商只能妥协，最终与当事人达成安置补偿协议，案件划上一个圆满的句号。13年前的行政审判能做到如此，确实值得肯定。

【欣喜买房 暗藏危机】

2002年1月22日是个阴天，对大多数人来是说，这是个普通的星期二。但对胡天海两家人来说却是个毕生难忘的日子。因为就在当天，他终于拿到了市西街第二百货大楼两间三层房的房屋所有权证，两个星期前已经拿到为期40年的土地使用权证。

至此他“两证”齐全，终于成为房产法定意义上的真正主人。担心了一年多的两家人终于放下心头大石，露出了舒心的笑容。

原来早在一年多前，也就是2000年12月，胡天海就已经在市法院主持下，与市百货公司破产清算组签订了买卖合同，购得了西街第二百货大楼的这两处房产。

此处本为市政府破产还债的企业，政府为了“最大限度实现破产企业的资产变现”，推出了一系列优惠政策。不仅房价优惠，还免除契税，并负责办理“两证”。然而免契税的事情几经波折大费周章才搞定，但“两证”却迟迟没能办下来。

作为生意人，花了巨额投资在房产上，法律上得不到保障，内心总是不安。但出于对政府的信任，他只是苦苦等待。现在一桩心事了结，他便一心扑在了生意上。

【平地风波 拆房受辱】

2003年1月5日，胡天海如往日一样看报纸，一则消息如晴天霹雳，震得他半天反应不过来。脑海里只有一个声音：珍如生命的房子要被拆了!清醒过来，找来近期相关报纸。

他简直不能相信自己的眼睛，自己房子所在的土地居然已经被政府以拍卖的形式转卖给了省城一家公司，土地上的房子作为“老城区改造”的障碍，近期就要拆除!

但他想，自己作为房产合法所有权人，不可能没有一个人来询问自己的意见！他不相信开发商会这样草率。

然而不容他不相信，2003年消费者权益保护日这一天，市商贸行业协会作为市政府指定的拆迁人，给他和其他业主送达了如下通知单：

通知单

按照市房管局2003年元月5日发布的拆迁公告，你的房产属于中心市场拆迁范围，经依法评估，你的房产价值为388008.00元，我们将在搬迁之日用现金一次性进行补偿，请你在2003年3月31日前自动搬迁。若有异议，请及时申请房屋拆迁管理部门裁决。若到时未搬迁，我们将申请法院依法强制拆迁。

                          市商贸行业协会

                          2003年3月15日

看完通知，胡天海一阵头昏：自己买房装修改造，总投入不下70万元，现在正式营业还没有一年，还未回本。而这不知道哪来的评估居然把房产价值仅评为38万余元，按此赔付，自己岂不是血本无归!

想到自己昼夜不分，劳心劳力，好不容易挣出的一点家产，可能就这样莫名其妙地没有了，这位硬朗的汉子，不由得泪水涟涟。但一想到还可以申请裁决，他又忙开了。

胡天海跑相关机构、相关领导，想让“上面的人”听听自己这个合法业主的声音，但毫无效果。他买回一摞摞的法律书籍，跟相关机构论法，要求依法对房产进行产权置换，即旧房换新房，差价多退少补。但得到的回应仍是“不可能! ”

最终，通知上所说的“若有异议，请及时申请房屋拆迁管理部门裁决”成了一句没有任何实际意义的空话。

2003年5月31日上午，一边，胡天海还在同有关部门协商，另一边，拆迁已经开始。一帮不明来历的“混混”，不顾胡天海妻子还在房中，强行拆房。导致胡妻心脏病发。胡得知消息，赶回来论理，竟被冠以“阻碍拆迁”罪名，并遭受了毒打，被这帮“拆迁人”追赶了几百米远。

受辱的胡天海拨打了110，要求追査凶手。110赶到后竟以“来时现场未发现殴斗”为由，弃之不管。房拆平了，拆除下来的钢筋、砖瓦、屋顶等没有归还户主，而是被这帮“拆迁人”哄抢转卖给了他人。卖得钱款，不知所踪。没有一个人想到要给房主一声交代。

经历了一切，胡天海失去了对生活的希望，他屡次萌生轻生的念头，还准备跑到北京去上访申冤。胡的妻子受不了拆房的刺激，一听到别人提“房子”两个字，就泪流满面。

虽然事先已经了解了一定情况，但见到了胡天海夫妇二人，仍被他们脸上的那种凄苦的神色所震动。两位老实本分的生意人已经被这场“变故”磨去了太多生气。虽然他已经拿起了法律武器，想维护自己的权益，但面对强大的公权力，他们仍显得脆弱无力。

【律师调查 官躲民诉】

为了全面了解情况，接受委托后，我赶到了市商贸行业协会。结果，知道“详细情况”的余会长，“回老家”去了，而其他的人都自称“不了解情况”。一位干部跟律师多说了两句，就有人小声提醒他是“自找麻烦”。

下午，我赶到市中心市场拆迁指挥部，找到了主要负责人，他是人大办公室副主任黄清。得知来了解拆迁情况，他顾左右而言他。一会说拆迁工作结束了，自己不了解情况，不便说。一会又说，自己现在负责的是其他项目，不管拆迁的事了。

这位黄副主任反复仔细地查看我的介绍信等证件，要求我按介绍信上写明的找“政府相关部门”了解情况。当我提醒他，拆迁指挥中心就是政府临时相关部门时，他狡辩说自己是人大的······

最后，黄主任请我不要打搅他“正常工作”，让我离开。而事实上，当我找到他办公室时，他正在一旁看别人打麻将。

临近下班，我又来到市房产管理局。当得知我欲找负责拆迁工作的相关领导了情况时，一位中等身材、较胖、卷发的干部赶紧说负责人不在家，明显是敷衍和拒绝。

而令我感到好笑的是，他旁边的同事在他否认的同时已经向我指明了他就是负责人。回到住处，十几人一下子围过了过来，着实吓了我一跳。一问，原来都是得知律师来办理此案，前来诉说不平的拆迁户。

经询问，这其中有子女双下岗的，有80岁的耋耄老人，有独立赡养婆婆、抚养子女的中年妇女，有农民，这些人以前都是依靠门面来维持日常生计，贴补生活。

现在房没了，不知道以后该怎么办。问及他们既然不愿意拆迁，又有合法产权，为何最终还是妥协?都表示内心虽极不情愿，但拆迁办的人当时说“不同意拆，是行不通的，到时候叫法院强制执行，有你们吃的亏!”

大伙觉得胳膊拗不过大腿，只有让步了。一位侯姓房主哭诉“赔给我们的房款仅几万元，而开发商在我们原地方盖起来的新门面要卖几十万。我们原来的房子比现在的房还大，但赔款却连建好房屋的墙角都买不了。差距这么大，真是欺负人啊!”

他们拿出一份《房产评估报告》，开发商就是按此报告来对众户主进行赔付的。而事实上，这份报告不仅没有注册评估师签名、盖章，而且程序、内容皆不合法，根本不具有法律效力，属无效报告。

以这样的评估为标准进行补偿，其结果显然有误。抛开其他情节不谈，最初拍卖该宗土地时，由于产权、土地使用权仍为原户主所有，当地实际上并不具有此处土地的使用权。

【代理参与】

在当时的拆迁中，一般是政府主导，开发商买单。房子虽然不是开发商直接拆的，但其往往是幕后主谋。而当事人又不能直接找开发商，这时就需要刺激拆迁办，倒逼开发商出来解决问题。

这时，我采用了“围魏救赵”的策略。公元前354年，魏国军队围赵国都城邯郸，双方战守年余，赵衰魏疲。这时，齐国应赵国的求救，派田忌为将，孙膑为军师，率兵八万救赵。攻击方向选在哪里？起初，田忌准备直趋邯郸。孙膑认为，要解开纷乱的丝线，不能用手强拉硬扯，要排解别人打架，不能直接参与去打。派兵解围，要避实就虚，击中要害。

他向田忌建议说：“此时魏国精锐部队都集中在邯郸，内部空虚，我们如带兵向魏国折都城大梁猛插进去，占据它的交通要道，袭击它空虚的地方，向魏国的国都大梁进军，它必然放下赵国回师自救。“齐军乘其疲惫，在预先选好的作战地区桂陵迎敌于归途，魏军大败，邯郸之围遂解。

  《孙子兵法》中的这个作战技术对本案的解决，我相信会立竿见影。为此，我代理当事人将《房屋拆迁裁决书》诉至市人民法院。开庭那天，我发表了如下代理意见：

一、市商贸协会不具备拆迁人的主体资格

依据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“条例”）第四条、第三十四条之规定：“拆迁人是指取得《房屋拆迁许可证》的单位”、“违反本条例规定，未取得《房屋拆迁许可证》，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已拆迁每平方米20元以上50元以下的罚款”。同时，《建设部关于印制颁发房屋拆迁许可证的通知》第四条规定：“《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。”

而本案中，被告未能依《最高人民法院关于执行<行政诉讼法>若干问题的解释》第二十六条“被告应当在收到起诉状副本之日起10日内提交答辩状，并提供作出具体行政行为时的证据、依据”之规定，向法庭提交市商贸协会持有《房屋拆迁许可证》的证据。

质证过程中，本代理人对被告向法庭提交的所有证据发表了质证意见，其中并未见到《房屋拆迁许可证》。审判长也明确表示：“被告提供的证据中，未见到《房屋拆迁许可证》。被告在辩论过程最后匆忙补上的《房屋拆迁许可证》不具备行政诉讼规定的两种可以补充证据的特殊情况，因此，应视为被告举证不能。

另外，被告提交的《市人民政府办公室关于指定市商贸协会为拆迁人的决定》不符合《建设部关于印制颁发拆迁许可证的通知》第三条规定的“由城市房屋拆迁主管部门颁发《房屋拆迁许可证》”的强制性规定，其不具备外部行政管理职能的政府内设办公室的指定行为没有任何法律依据，当属无效。

由此可见，市商贸协会不是本案中所谓的“拆迁人”，其不具备拆迁的主体资格，而被告不依法审查“拆迁人”身份，荒唐以市商贸协会为拆迁人作出“宜房裁字”（2003）第1号《房屋拆迁裁决书》，属滥用行政职权，该裁决不具备行政法律效力。

二、被告所确认的评估报告属无效报告

首先，评估报告没有注册评估师签名、盖章。众所周知，作为一份有效且有较强说服力的评估报告，注册评估师的签名、盖章是其必备的法定形式。

其次，评估报告没有遵循法定程序。本案中，被告所确认的所谓程序适当的评价报告仅采用了一种评估方法，在评估过程中又没有采用三种以上的交易实例作为参考，显然评估程序违法。

再次，将商业用地评为综合用地无法律依据。众所周知，不动产在我国采用的是登记主义，并没法律规定以实际使用而改变房产性质，依评估师和被告代理人的思维逻辑，“张三住了李四的房子，张三就获取产权”。这种思维方法太可笑。

最后，评估内容违法。依《估价规范》第八条之规定，完整有效的评估报告内容必须包括：估价师申明、估价的假设和限制条件、估价技术报告、估价技术路线方法和测算过程、估价结果作出的理由等内容，而本案所涉评估报告遗漏了这些至关重要的法定内容。不但不列举具体计算过程，而且在估价报告后面没有任何附件。

三、原告合法财产所有权不容肆意损害

在开庭时，被告仅出示了一份市政府的请示报告，未能提供已收回国有土地使用权的具有法律效力的批复，这意味着在拍卖该宗土地时，该土地使用权仍属原告所有，拍卖行为是一种无处分权的无效法律行为，对此，《拍卖法》明确规定，委托拍卖人的拍卖的标的物必须是委托人享有处分权的财产。

另外，原告房产是依法购买所得，并已取得《房产证》和《土地使用证》，依《土地管理法》第十三条、《城市房地产管理法》第五、十九条之规定，依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

综上，被告作出的行政裁决行为没有事实和法律依据，其所确认的评估报告内容违法、评估程序不当、计算失误，属无效评估报告，理应依法撤销。请合议庭充分考虑上述代理意见。

 市法院经过审理，采纳了我的代理意见，依法作出行政判决：撤销市房管局作出“房裁字（2003）第1号”《房屋拆迁裁决书》。市房管局的败诉，直接导致强拆行为全部违法，“围魏救赵”策略的运用，促使最终达成房屋安置补偿协议，当事人得到合理补偿。

【有感而发】

这个案子是我13年前接触的房屋拆迁案件，那时候大多数行政机关的法治意识远没有现在的强，所以，在我展开相关工作的时候难免的会遭受来自当地机关的一些为难。

也是随着工作中和行政机关打得交道的时候越来越多，在工作中我也越来越谨慎。即使是现在，所里的律师出差参加庭审的时候，我也是嘱咐他们慎之又慎。

前段时间，山东某地因为拆迁，有当事人委托我们帮他们代理案子，他们的案子已经逐渐地接近尾声了。拆迁方也急了，利诱不成，直接煽动那些已经同意拆迁的村民去围堵前去开庭的律师，最终律师在庭审后直接通过特殊通道离开。

年初的时候，南方某省的一个诉讼，因为被告身份的敏感性，为了预防万一，我出差，是直接在临县住宿，开庭当天起早参加庭审。

有人会问我，你觉得那些行政机关可恨么？我摇头失笑，大家同病相怜吧。就像有人觉得律师可恨一样，大家都是为了工作，将心比心罢了。

房地产的崛起和发展，给GDP带来效益我们是有目共睹的。只是，房地产发展的背后所带来的种种事端，不得不引起我们的深思。

近些年来，伴随着互联网发展的网络新媒体将全国各地越来越多的“隐秘”事件曝光在群众的视野当中，其中不乏这些暴力拆迁事件。面对违法拆迁行为，有受害群众头顶国旗、怀抱国徽来对抗暴力拆迁人员。而最终他们面对的，却是国徽等被践踏在地的结果。

有人说是行政机关不依法行政，也有人说是那些被拆迁户狮子大张口。无论孰是孰非，只要城市化进程还在继续，那么拆迁事宜仍会发生。这就需要行政机关要牢牢地抓紧“依法行政”这个工作原则，并且在实践中得以运用。

同样的，法律并不是给了任何人一把尚方宝剑让人高枕无忧。法律维护的是公平与正义，保护的是那些权利受到侵害的群体。有人借用媒体舆论的导向，威胁行政机关，抗拒法院执法，最终得到的，也只会是竹篮打水一场空。

过高和过低估计农民的觉悟都是不对的，都会犯主观主义的错误。农民的任何要求都支持，貌似占据道德制高点，实则无助于现实问题的解决，最终还会损害他们的根本利益。

依法行政是必须的，但一切机械照搬法律，同样会犯本本主义的错误。法律并非一用就灵，其中的问题很多，如所谓的“公共利益部门化，部门利益法律化”的问题；如精英治国模式下的立法者脱离实际、脱离民众的问题等等。有些观点虽然偏颇，但也不是没有一点道理的。

               特别说明： 请勿模仿，《城市房屋拆迁管理条例》已经失效。